서울 수도권 부동산 규제지역 6년 만에 해제, 뭐가 달라지나?

 

6년 만에 수도권 대부분이 부동산 규제지역에서 해제된다.

5일 0시를 기해 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산을 제외한 서울·경기 21개구가 모두 규제구역에서 해제된다.

윤석열 총재는 3일 부동산 정책과 관련해 국토교통부와 환경부의 신년 업무보고에서 "최근 금리 상승으로 연착륙이 아닌 경착륙 위험이 높다."

윤 행정부는 지난해부터 인천과 세종시를 중심으로 부동산 규제를 점차 완화하고 있다. 서울 4개구가 규제지역으로 남아있지만 서울 대부분이 규제지역에서 해제된 것은 2016년 11월 이후 처음이다.

 

무엇이 다를까
규제지역 내 주택을 구입하면 받을 수 있는 대출 규모가 줄어들고, 다주택자인 경우 양도세와 종합부동산세(종부세) 등 세금이 더 부과된다.

앞으로 수도권에서 집을 살 때 이런 제약에서 벗어날 수 있다는 의미다. 주택담보대출(LTV)은 주택가격의 70%까지 가능하다.

정부가 강남3구와 용산을 제외한 모든 지역의 분양가 상한제를 해제했다. 분양가상한제가 적용되는 지역은 다른 지역보다 전매제한과 실거주 의무가 더 길어진다.

분양가상한제가 풀리면서 수도권은 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 전매제한 기간이 줄어든다.

이와 함께 정부는 1분기 안에 분양가와 관계없이 전 분야 주택구입을 위한 중도금 대출도 받을 수 있다고 밝혔다. 분양가 12억원 이하 주택에 한해 중도금 대출 보증을 받을 수 있다.

지난 2월까지만 해도 분양가와 상관없이 특별공급이 가능하고, 1주택자가 청약에 당첨되면 기존 주택을 처분할 의무가 없어진다고 발표했다. 또 주택 소유자도 무순위 청약을 신청할 수 있다.

어떤 문제가 있었나요?
정부가 대대적인 부동산 완화 정책을 펴는 이유는 최근 금리 인상으로 집값이 하락하고 거래절벽에 따른 미분양 사태가 이어지고 있기 때문이다.

국토교통부의 11월 주택 통계에 따르면 미분양 주택은 5만8027가구로 지난달보다 23% 증가했다.

반면 주택 매매 건수는 3만220건으로 6.1% 감소했다. 이는 1년 전 같은 기간에 비해 절반 이상 감소한 것이다.

 

서진형 경인여대 MD사업학과 교수이자 전 한국부동산협회장은 BBC코리아에 "부동산 시장의 경착륙은 금융기관의 부실화로 이어져 결국 국가 경제의 어려움으로 이어질 수 있다"고 말했다 그는 강한 적대적인 성격을 가지고 있습니다,"라고 그는 말했다.

한국부동산원이 발표한 12월 마지막 주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.76% 하락했다. 전국 아파트 매매가격은 지난해 5월 둘째 주부터 34주 연속 하락하고 있는데, 이번에는 2012년 5월 통계가 나온 이후 최대 하락폭을 기록했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "임대차를 가능하게 하기 위해 비생산적(투기적) 자본을 유치하는 것은 한국 경제의 성장을 위해 바람직하지 않다고 본다"고 말했다

효과는 어떤가요? 핵심은 금리다.
전문가들은 부동산 규제 완화의 필요성에 대해 다소 엇갈린 의견을 보였지만 고금리가 유지되는 한 부동산 활성화 정책의 효과는 제한적일 것이라는 데 의견을 같이했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금리 인상 랠리가 끝나면 정책 효과에 맞춰 급매물 거래가 예상되지만 경기 침체 변수에 따른 시장 반등 여부는 지켜봐야 한다"고 말했다

분양시장에 좀 더 가시적인 효과가 있을 것으로 생각했다.

박 청장은 "분양시장이 숨통을 트일 것으로 보인다"며 "집이 있는 사람이라도 큰 제약 없이 분양을 받을 수 있고, 중도금 대출 규제가 풀리면서 미분양 증가율도 다소 둔화될 것"이라고 내다봤다

반면 역대 정부와 마찬가지로 정부의 부동산 시장 개입이 지나치다는 비판도 나온다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "집을 사려는 사람들의 가장 큰 문제는 고금리인데 세금을 완화하고 대출을 늘려 당장 효과가 있을 것 같지는 않다"고 말했다 가격이 하락하거나 고금리 상황이 지속되면 다시 투기가 발생할 수 있다고 말했다

임 교수는 이어 "법인세 인하와 달리 임대료 물색이 가능하도록 비생산적(투기적) 자본을 유치하는 것은 한국 경제의 성장을 위해 바람직하지 않다고 본다"고 덧붙였다

반면 서 교수는 "(고금리 상황에서) 투기세력의 우려가 없고 외부 변수가 바뀌고 투기세력이 들어오면 이를 막기 위해 추가적인 시장 개입이 필요하다"고 말했다."

다만 한국의 부동산 정책에 대해서는 "부동산의 경우 사실 장기적인 비전을 갖고 정책 일관성을 유지하는 것이 좋다"고 말했다

임 교수는 분양시장 이슈와 관련해 "매물이 아닌 것을 만드는 정책은 매수자에게 강제로 돈을 벌게 해야 하기 때문에 부작용이 크다. "저는 그렇게 할 수 없어요."라고 그가 말했다. "정부가 더 싸게 사서 공공임대로 전환할 수 있는 방법이 있을 것입니다

앞서 윤 사장은 국토교통부 업무보고에서 정부 공공기관이 미분양 주택을 매입해 취약계층이 다시 임대할 수 있도록 하는 방안을 마련해 줄 것을 요청했다.