부모-자식 간 전세 계약 해도 될까?

 

부모와 자식 간에 발생할 수 있는 세금은 주로 증여세이다.

이 증여세를 적게 내기 위해서 혹은 아예 안내기 위해서 편법을 많이들 이용한다.

하지만 자칫 잘못하면 국세청의 세무조사를 피할 수 없게 된다는 게 문제이다.

 

그렇다면 과연 부모와 자식 간의 부동산 전세 계약은 가능할까? 해도 되는 걸까?

 

결론적으로 말하면 일반적인 거래 내용에서의 부모 자식 간 전세 계약이 체결될 시 문제가 없다.

다만 거래의 핵심적인 내용은 '허위성이 없는 일반적인 거래와 동일한 형태'를 띄어야 한다는 점입니다. 이 말을 해석하면 부모와 자식 간이라고 할지라도 일반적인 거래에서 이루어지는 정상적인 전세계약을 맺고 전세금을 주고받으면 된다는 말이다.

 

국세청에서는 부모와 자식 간에 주택 매입 후 전세 계약 설정 시점에서 발생할 수 있는 증여세 문제에 초점을 맞추고 있다.

보통 자식이 부모로부터 신규 주택을 매입한 후, 세입자로서 부모가 해당 신규 주택에 전세 계약을 한 경우를 말한다.

정상적으로 자식에게 매도하고, 정상적으로 전세계약을 맺어야만 국세청에서 위법이라고 판단하지 않습니다.

그런데 만약 부모와 자식이 해당 주택에서 함께 거주하거나,

이사하지 않는다는 정황이 발견될 경우 해당 거래를 허위로 추정합니다.

더불어 자식은 전세보증금을 부모에게 지급받은 것으로 보고 증여세를 추징당할 수도 있습니다.

 

국세청은 세금을 추징하기 위한 기관이니 증여세 등의 세금을 납부하지 아니하고

불법적인 방법으로 탈세를 하려 들면 당연히 나서서 추징할 수 밖에 없는 것입니다.

증여가액이 낮을 수록 증여세는 낮아지고, 증여가액이 높을 수록 증여세는 높아집니다.

 

현 시점에서의 부동산 시장은 최악이라고 할 수 있습니다.

매수자 중심의 시장이고, 매수가는 점차 하락하고 대출금리는 상승중입니다.

부동산 하락기인 현 시점에서 집 값이 자꾸 떨어지니까 동시에 내야할 세금도 줄어들고 있습니다.

만약 먼 미래에 증여할 예정이었던 부동산이 있다면 해당 자산을 증여할 때에 세금을 적게 내기위해서는

느긋하게 집 값이 바닥을 찍을 때까지 기다릴 것입니다.

반대로 부동산 상스기일 때엔 집 값이 자꾸 오르니까 내야할 세금도 늘어날 것입니다.

때문에 빠르게 증여를 하여 앞으로 오를 집 값보다 낮은 상태에서 적은 세금을 내게끔 하는 것이죠.

 

하지만 문제는 하나 더 있습니다.

자식은 해당 세금을 낼 돈이 없다는 문제가 발생합니다.

취득세와 증여세를 내야할 돈을 자식이 가지고 있지 않는다면

부모가 이 돈을 댈 가능성이 있는데 이는 이중과세가 될 수 있습니다.

부모는 단순히 집을 증여하여 재산을 물려주려한 것 뿐인데...

증여세를 낼 돈이 없어 돈을 주는데 그것마저도 증여세가 부과된다니... 불합리하다고 생각될 수 있습니다.

그 이유로 자식은 증여를 받자마자 부모와 전세계약을 하여 전세보증금을 취하고, 이 돈으로 세금을 내는 방식으로 전략을 짜게되는 것이죠.

하지만 이는 국세청에서 전세보증금액에 대한 증여로 판단할 여지가 높습니다.

 

부모와 자식 간 전세 계약이 증여가 아님을, 합법적인 거래 계약 임을 어떻게 증명할까요?

답은 간단합니다.

"일반거래에서 이루어지는 전세계약과 동일한 방법으로 한다."

전세계약서를 필수적으로 작성하고 계약금과 보증금을 모두 송금하여야 합니다.

자금 출처 및 증빙서류를 챙겨둡니다.

 

"임대인과 임차인은 함께 거주해서는 안됩니다."

주소지를 다른 곳으로 옮겨두어도 자식의 소득과 직업이 없을 경우엔 함께 거주하는 것으로 간주될 수 있습니다.

 

"임차인은 반드시 임차주택에 거주한다."

임차/전세 계약을 하였는데 임차인이 임차주택이 아닌 다른 곳에 거주할 경우엔 해당 거래가 부정한 것으로 봅니다.

 

"확정일자를 받는다"

일반적으로 전세 계약에서 입주신고와 확정일자를 받게되는데 이를 생략하기 쉽습니다. 꼭 확정일자를 받으세요.

 

"임대차계약 종료 후 전세보증금을 지급하세요."

부모와 자식 간의 전세 계약이라고 할지라도 보증금과 관련한 거래는 확실히 하여야 합니다.

 

 

가족에게 의지할 수 있는 것은 좋은 일입니다.

하지만 돈과 관련된 일에서 가족 간 거래는 항상 국세청의 관심을 받게되는 것이 사실입니다.

증여세 등의 세금납부는 필수가결적 문제이지만 피하고 싶은 것이 사람 마음입니다.

현재 시장 거래율이 많이 떨어지는 상황에서 주택을 소유한 부모/자식의 입장이라면

서로 간 전세계약을 해서라도 절세하고 싶어할 것입니다.

이상으로 부모 자식 간의 전세계약에 대해 알아보았습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.